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一、案情简介

2020年6月，购房者小周与A房地产开发有限公司房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买某楼盘房屋，总价款80万元，其中首付 25万元，贷款55万元。《商品房买卖合同（预售）》约定开发商应于 2022年12月30日前交房，但直至2023年4月，房屋仍未交付且无具体交付时间。小周多次催告无果后，委托律师向开发商送达《解除函》，后续提起相应诉讼，要求解除购房合同及贷款合同，返还已付首付、已还贷款本息、维修基金等款项，同时支付违约金及律师费。

二、本案难点

1、贷款合同解除争议：第三人银行B支行以 “商品房合同与贷款合同相互独立” 为由，主张即使购房合同解除，借款人仍需继续偿还贷款，明确表示拒绝解除《个人购房借款 / 担保合同》。

2、违约金计算分歧：《商品房买卖合同（预售）》中约定 “逾期交房违约金为总房款 1%”，该利率较低、明显对原告不利。原告为该格式条款属 “限制对方主要权利”为由，主张应按实际损失，即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准来计算违约金。

3、责任承担界定：第三人银行B支行提出 “抵押预告登记” 及 “阶段性保证责任”，要求开发商优先偿还剩余贷款。而原告主张开发商需承担全部还款及赔偿责任。

三、判决思路

1、合同解除时间认定：根据《补充协议》，交房宽限期至2023年4 月28 日，原告4月30日发函时解除条件未成就，故法院认定合同自起诉状副本送达开发商之日解除。

2、贷款合同关联性：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房合同解除导致贷款合同目的无法实现，判决解除贷款合同，剩余贷款由开发商偿还。

3、违约责任判定：开发商逾期交房超120天构成根本违约，支持原告解除合同；格式条款因限制购房者主要权利无效，按合同约定总房款1%计算违约金。

4、损失赔偿范围：开发商需返还首付25万元及利息、已还贷款本息（以银行明细为准）、维修基金六千余元、签约服务费一千余元。

四、判决结果

1、确认购房合同于起诉状副本送达开发商之日解除，贷款合同同步解除。

2、开发商返还首付25万元及利息（按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2024年5月1日起算）。

3、开发商返还已还贷款本息（以银行出具明细为准），偿还剩余贷款本息并办理备案及抵押登记涤除手续。

4、开发商支付违约金八千余元，返还维修基金及签约服务费合计八千余元。

5、案件受理费由开发商承担。

【律师提示】

一、开发商逾期交房超合同约定期限，购房者需留存催告证据，如委托律师发送律师函、解除函等，及时通过法律途径主张解除权。

二、贷款合同与购房合同具有关联性，在诉讼请求中可同时主张与开发商之间的购房合同、与银行之间的贷款合同均解除，避免 “钱房两空”。

三、注意格式条款效力问题，开发商单方限制违约责任的条款可能被认定无效。

黄庆华律师团队深入研究本案案情后，仔细剖析本案合同解除条件、精准把握对开发商及银行抗辩要点，最终达到了购房合同与贷款合同双解除的成功效果，全面维护了购房者合法权益，为同类逾期交房纠纷提供了典型参考。

黄庆华律师团队

由黄庆华律师（高级合伙人）、陈铭希律师、林美琪律师、周腊梅律师组成，专注政府与企业合同法顾问及争议解决。团队以“团结、快速、贴心、专业”为宗旨，以专业、高效服务赢得客户信赖。

团队成员

        林美琪律师，广东格林律师事务所任专职律师，北京理工大学法律硕士、华南农业大学理学及法学双学士。执业后专注于重大民商事诉讼与仲裁、企事业法律顾问、婚姻家事及财富管理传承、刑事诉讼等方面业务，有丰富的办案实践经验，可及时、有效提供优质、高效、专业的法律服务。

周腊梅律师

周腊梅律师，广东格林律师事务所专职律师，西南政法大学法学硕士。专注于政府及企业法律顾问和民商事争议解决领域，擅长处理合同纠纷、民间借贷、票据追索、股权合作、劳动争议、建筑工程等类型业务。办案过程注重证据链梳理与策略定制，以“专业严谨、务实高效”为执业理念，始终以客户需求为核心，提供精准高效的法律支持。